La carga de la prueba en las comprobaciones de valor

La carga de la prueba en las comprobaciones de valor

Dentro de la genérica actividad administrativa de comprobación, la Administración puede comprobar el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos del hecho imponible, salvo que el obligado tributario haya declarado de acuerdo con (RGGI art.157):

•  El valor que le haya sido comunicado por la Administración en las actuaciones de información con carácter previo a la adquisición o transmisión de inmuebles prevista en LGT art.90 y RGGI art.69.

•  Los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los medios de comprobación de valores.

Dicha comprobación puede sustentarse en alguno de los siguientes medios (LGT art.57):

–  capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale;

–  estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal; dicha estimación podrá consistir en la aplicación a dichos valores de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración competente. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia será el Catastro inmobiliario;

–  precios medios en el mercado;

–  cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros;

–  dictamen de peritos de la Administración;

–  valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros;

–  valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria;

–  precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas;

–  cualquier otro medio que se determine en la ley de cada tributo.

La tasación pericial contradictoria no es un medio de comprobación de valores, sino un medio para confirmar o corregir el valor comprobado.

El procedimiento de comprobación de valores no puede ser promovido si el obligado tributario ha declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios.​

​Así el contribuyente no está obligado a acreditar que el valor recogido en su declaración o autoliquidación se corresponde con el valor real; la carga de la prueba recae sobre la Administración​

Arrendamiento de pisos a estudiantes. ¿Cómo disfrutar de la reducción del 60% en el IRPF?

Arrendamiento de pisos a estudiantes. ¿Cómo disfrutar de la reducción del 60% en el IRPF?

Usted va a arrendar un piso a unos estudiantes durante el curso académico, y tiene entendido que en ese caso no podrá disfrutar de la reducción del 60% en su IRPF. ¿Existe alguna alternativa para no perder dicho incentivo?

Alquiler a estudiantes

De temporada. Al alquilar una vivienda a estudiantes, es frecuente pactar un alquiler durante el curso escolar, de septiembre a junio (nueve o diez meses), formalizando un “alquiler de temporada”. ¡Atención! Esto puede perjudicarle:

  • Aunque los inquilinos ocupen el inmueble la mayor parte del año, no se considera que el destino primordial del alquiler sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda.
  • Esto supone un mayor coste en su IRPF, ya que Hacienda no le permitirá disfrutar en dicho impuesto de la reducción del 60% sobre los rendimientos netos del capital inmobiliario.

Todo el año. Pues bien, para mantener dicho incentivo, formalice un alquiler permanente de vivienda por todo el año. Apunte. Para que los inquilinos no se opongan, pacten un alquiler mensual más reducido que en el supuesto del alquiler de temporada, o bien del mismo importe (si después los estudiantes deciden dejar la vivienda en junio, que lo hagan; la ley permite al arrendatario abandonar el inmueble en cualquier momento si han transcurrido seis meses desde el inicio del alquiler).

Más gastos deducibles. Además, alquilar la vivienda todo el año tiene otras ventajas respecto del alquiler de temporada:

  • Los gastos que usted asuma derivados de la titularidad del inmueble (IBI, comunidad de propietarios, amortizaciones, etc.) serán deducibles en su totalidad, ya que, formalmente, la vivienda está alquilada todo el año.
  • Asimismo, y a diferencia del alquiler de temporada, usted no se verá obligado a declarar en su IRPF una imputación de rentas por los meses en los que la vivienda esté vacía.

Ejemplo

Alquiler. Su vivienda tiene un valor catastral de 80.000 euros (actualizado en 2001), y los gastos anuales ascienden a 5.000 euros (1.000 por reparaciones y 4.000 por gastos de titularidad). Apunte. Si arrienda su vivienda a estudiantes, vea cuál será su tributación en función del tipo de contrato:

  • De temporada. Contrato de septiembre a junio por 1.200 euros al mes (12.000 euros en total).
  • Permanente. Contrato por todo el año por 1.000 euros al mes (12.000 euros en total).
Concepto Temporada Permanente
Ingresos 12.000 12.000
Reparaciones -1.000 -1.000
Gastos titularidad -3.333 (1) -4.000
Rdto. neto alquiler 7.667 7.000
Reducción 60% 0 -4.200
Rdto. capital inmobiliario 7.667 2.800
Imputación rentas (2) 267 0
Rdto. Total 7.934 2.800
Coste IRPF (45%) 3.570 1.260

(1) Sólo son deducibles por la parte del año en que la vivienda está alquilada: 4.000 x 10 meses / 12 meses.

(2) Valor catastral x 2% x 2 meses / 12 meses.

 ​¿Fraude de ley? En estos casos, si los estudiantes que alquilan la vivienda van cambiando todos los años, de forma que los contratos son siempre de un sólo año y no hay prórrogas, Hacienda podría interpretar que existe “fraude de ley” y considerar que realmente el alquiler es de temporada. Apunte. Si esto ocurriese, argumente que, al firmar un contrato de alquiler permanente, los inquilinos tienen derecho a prorrogarlo hasta por tres años. Es una decisión unilateral de éstos. El hecho de que no ejerzan dicho derecho no es motivo suficiente para considerar que el alquiler no es permanente.

Para no perder el derecho a dicha reducción, formalice un contrato de alquiler permanente en vez de un alquiler de temporada. Podrá deducirse la totalidad de los gastos de titularidad y no deberá imputarse ninguna renta en su IRPF.

Alquiler vacacional 2018, más información para la Agencia Tributaria

Alquiler vacacional 2018, más información para la Agencia Tributaria

CÓMO PASAR DE LA IMPUNIDAD AL CONTROL EXCESIVO

A través del artículo Primero Once del Real Decreto 1070/2017, de 29 de diciembre y del Proyecto de Orden por la que se aprueba el modelo 179 si usted es propietario de una vivienda que alquila por temporadas (en Baleares alguno hay….) habrá visto que la Agencia tributaria lo tiene en el punto de mira.

Es cierto que no es la primera vez que Hacienda tarda en actuar (juego online, venta de productos por internet, etc.) pero cuando llega se pasa de frenada e intenta regular todo y más allá.

La nueva ocurrencia es que a partir de 2018 las plataformas (airbnb, booking, etc.) que gestionan el alquiler vacacional deben presentar ante la Agencia tributaria  un modelo tributario informativo de los alquileres en los que hayan intermediado (tanto si han cobrado por ello como si no).

En el proyecto de ley del modelo informativo se deberá informar de los siguientes datos:

  • Datos de la vivienda ofrecida en alquiler (con referencia catastral), así como de los datos de su titular.
  • Los datos de los inquilinos, el número de días que hayan utilizado la vivienda y el importe percibido por el propietario de la misma.

Por tanto, de cara a la declaración del IRPF del ejercicio 2018 (a presentar en 2019), no deje ningún alquiler por declarar en su declaración, ya que ahora aún será más fácil para Agencia Tributaria detectarlo, y la sanción mínima puede ser del 50% de la cuota dejada de ingresar.