Antiguos contratos de renta sujetos al Texto Refundido de 1964

Antiguos contratos de renta sujetos al Texto Refundido de 1964

La temida  fecha para la extinción de determinados arrendamientos de local de negocio sujetos al T.R. de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964 ya llegó. Se pudieron  ver las primeras actuaciones de propietarios y arrendatarios en este tema; algunos acuerdan la firma de un nuevo contrato, otros optan por la entrega voluntaria de la posesión de los locales y otros en cambio muestran su total oposición frente la extinción de dichos contratos.

A continuación explicamos los efectos que se derivan de esta extinción, puesto que bajo  nuestro punto de vista es importante que todos sepan que:

  • El propietario tendrá que abonar una indemnización igual al importe de 18 mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento, si antes del transcurso de un año, otro empresario comienza a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que el antiguo arrendatario explotaba.
  • Este mismo arrendatario que acaba de abandonar el local, pasa a tener un derecho preferente a continuar en el mismo si el arrendador celebra un nuevo contrato con distinto arrendatario, de igual forma, antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento, estando obligado legalmente a realizar una serie de notificaciones a tal efecto, las cuales explicaremos abajo brevemente.

De esta forma, los arrendatarios tendrán estos derechos, que aunque son incompatibles entre sí, podrán optar por uno u otro.

El objetivo de la primera opción de la disposición es evitar que cualquier otra persona pueda aprovecharse de la clientela que haya podido generar el anterior propietario. Creemos que lo que puede ser  discutible serán los casos de actividad “afín”, dado que a menudo dependerá de la objetividad de uno y otro.

En el segundo caso, el del derecho preferente a continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento, resulta irrelevante la actividad que vaya a desarrollarse con el nuevo contrato de arrendamiento, dado que el derecho surge independientemente de la misma. La Disposición lo explica como un sistema de tanteo y retracto.

En este segundo supuesto, el arrendador deberá notificar correctamente al arrendatario en cuanto a:

  • El propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento
  • La renta ofrecida
  • Las condiciones esenciales del contrato
  • El nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.

A partir de ese momento, el arrendatario dispondrá de un plazo de 30 días naturales  para ejercitar su derecho. Transcurrido el mencionado plazo y sin que el arrendatario hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, el arrendador deberá formalizar el nuevo en el plazo de 120 días naturales, a contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se extinguió. La Ley le exige, por último, remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en el plazo de 15 días desde su celebración.

Si el arrendador no hubiese efectuado la notificación o ésta no cumpliera con los requisitos que se exigen, el arrendatario cuyo contrato se extinguió  tendrá derecho a subrogarse en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de 60 días naturales desde la fecha en que el arrendador le hubiere enviado expresamente una copia legalizada del nuevo contrato celebrado.

Para saber con exactitud qué contratos de arrendamientos urbanos se extinguieron el 31 de diciembre de 2014 será necesario examinar cada caso, para determinar en qué supuesto nos encontramos. Si no sabe cómo proceder, no dude en ponerse en contacto con nosotros en el 971 46 25 58.