Usufruite di una riduzione del 60% dell'IRPF con gli affitti per studenti

Avete intenzione di affittare una casa a studenti durante l'anno accademico e sapete che in questo caso non potrete godere della riduzione del 60% dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Esiste un'alternativa per non perdere questo incentivo? Come fare per godere della riduzione del 60% dell'imposta sul reddito delle persone fisiche?

Stagionale: quando si affitta un immobile a studenti, è comune concordare un affitto durante l'anno scolastico, da settembre a giugno (nove o dieci mesi), formalizzando un "affitto stagionale". Attenzione! Questo può essere dannoso per voi:

• Anche se gli inquilini occupano l'immobile per la maggior parte dell'anno, lo scopo principale dell'affitto non è considerato quello di soddisfare il bisogno abitativo permanente.
• Ciò significa un costo maggiore per l'imposta sul reddito delle persone fisiche, in quanto l'erario non vi permetterà di beneficiare della riduzione del 60% sul reddito netto da capitale immobiliare.

Tutto l'anno: per mantenere questo incentivo, formalizzate un affitto permanente della vostra casa per tutto l'anno. Nota. Per evitare che gli inquilini si oppongano, concordate un canone mensile più basso rispetto a quello dell'affitto stagionale, o lo stesso importo (se gli studenti decidono di lasciare l'immobile a giugno, lasciateli fare; la legge consente all'inquilino di lasciare l'immobile in qualsiasi momento se sono passati sei mesi dall'inizio dell'affitto).

Inoltre, affittare l'immobile tutto l'anno presenta altri vantaggi rispetto agli affitti stagionali:

• Le spese che si presume derivino dalla proprietà dell'immobile (IBI, comunità di proprietari, ammortamento, ecc.) saranno deducibili nella loro interezza, poiché, formalmente, l'immobile è affittato tutto l'anno.
• Inoltre, a differenza degli affitti stagionali, non sarete obbligati a dichiarare nell'imposta sul reddito personale un'imputazione di reddito per i mesi in cui l'immobile è vuoto.

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Affitto. Il vostro immobile ha un valore catastale di 80.000 euro (aggiornato nel 2001) e le spese annuali ammontano a 5.000 euro (1.000 per le riparazioni e 4.000 per le spese di proprietà). Nota. Se affittate il vostro immobile a studenti, verificate quale sarà la vostra tassazione a seconda del tipo di contratto:

• Stagionale: Contratto da settembre a giugno per 1.200 euro al mese (12.000 euro in totale).
• A tempo indeterminato: Contratto per tutto l'anno per 1.000 euro al mese (12.000 euro in totale).

(1) Sono deducibili solo per la parte dell'anno in cui l'immobile è affittato: 4.000 x 10 mesi / 12 mesi.

(2) Valore catastale x 2% x 2 mesi / 12 mesi.

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In questi casi, se gli studenti che affittano l'immobile cambiano ogni anno, per cui i contratti sono sempre di un solo anno e non ci sono proroghe, le autorità fiscali potrebbero interpretare che c'è una "frode alla legge" e considerare che l'affitto è davvero per un periodo stagionale.

Nota. In questo caso, è bene ricordare che, al momento della stipula di un contratto di locazione a tempo indeterminato, gli inquilini hanno il diritto di prorogarlo per un massimo di tre anni. Si tratta di una decisione unilaterale degli inquilini. Il fatto che non esercitino questo diritto non è un motivo sufficiente per ritenere che la locazione non sia permanente.

Per non perdere il diritto a questa riduzione, stipulate un contratto di affitto permanente invece di un affitto stagionale. In questo modo potrete dedurre l'intero costo della proprietà e non dovrete detrarre alcun affitto dall'imposta sul reddito.