Genießen Sie eine 60%ige Ermäßigung der Einkommenssteuer bei der Vermietung an Studenten

Sie werden während des akademischen Jahres ein Haus an Studenten vermieten und wissen, dass Sie in diesem Fall nicht in den Genuss der 60 %igen Ermäßigung Ihrer Einkommensteuer kommen. Gibt es eine Alternative, um diesen Anreiz nicht zu verlieren? Wie können Sie in den Genuss der 60 %igen Ermäßigung Ihrer Einkommensteuer kommen?

Saisonale Vermietung: Bei der Vermietung einer Immobilie an Studenten ist es üblich, eine Vermietung während des Schuljahres von September bis Juni (neun oder zehn Monate) zu vereinbaren, wodurch eine "saisonale Vermietung" formalisiert wird. Aber Achtung! Dies kann für Sie nachteilig sein:

• Selbst wenn die Mieter die Immobilie die meiste Zeit des Jahres bewohnen, wird nicht davon ausgegangen, dass der Hauptzweck der Vermietung darin besteht, den ständigen Wohnbedarf zu decken.
• Dies bedeutet höhere Kosten für Ihre persönliche Einkommenssteuer, da der Fiskus Sie nicht in den Genuss der 60 %igen Ermäßigung für Nettoerträge aus Immobilienkapital kommen lässt.

Ganzjährig: Um diesen Anreiz aufrechtzuerhalten, sollten Sie Ihre Wohnung ganzjährig vermieten. Beachten Sie. Damit die Mieter nicht widersprechen, vereinbaren Sie eine niedrigere Monatsmiete als bei einer saisonalen Vermietung oder den gleichen Betrag (wenn die Studenten im Juni ausziehen wollen, lassen Sie sie das tun; das Gesetz erlaubt es dem Mieter, die Wohnung jederzeit zu verlassen, wenn seit Beginn des Mietverhältnisses sechs Monate vergangen sind).

Darüber hinaus hat die ganzjährige Vermietung der Immobilie weitere Vorteile gegenüber der saisonalen Vermietung:

• Die Ausgaben, von denen Sie annehmen, dass sie sich aus dem Eigentum an der Immobilie ergeben (IBI, Eigentümergemeinschaft, Abschreibung usw.), sind in vollem Umfang absetzbar, da die Immobilie formal das ganze Jahr über vermietet wird.
• Anders als bei der saisonalen Vermietung sind Sie auch nicht verpflichtet, für die Monate, in denen die Immobilie leer steht, eine Einkommensanrechnung bei Ihrer persönlichen Einkommensteuer zu machen.

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Miete. Ihre Immobilie hat einen Katasterwert von 80.000 Euro (Stand 2001), und die jährlichen Ausgaben belaufen sich auf 5.000 Euro (1.000 Euro für Reparaturen und 4.000 Euro für Eigentumskosten). Anmerkung. Wenn Sie Ihre Immobilie an Studenten vermieten, informieren Sie sich über die Besteuerung in Abhängigkeit von der Art des Vertrags:

• Saisonal: Vertrag von September bis Juni für 1.200 Euro pro Monat (12.000 Euro insgesamt).
• Unbefristet: Vertrag für das ganze Jahr für 1.000 Euro pro Monat (12.000 Euro insgesamt).

(1) Sie sind nur für den Teil des Jahres absetzbar, in dem die Immobilie vermietet wird: 4.000 x 10 Monate / 12 Monate.

(2) Katasterwert x 2% x 2 Monate / 12 Monate.

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Wenn in diesen Fällen die Studenten, die die Immobilie mieten, jedes Jahr wechseln, so dass die Verträge immer nur für ein Jahr gelten und nicht verlängert werden, könnten die Steuerbehörden dies als "Betrug im Sinne des Gesetzes" auslegen und davon ausgehen, dass die Miete tatsächlich für einen saisonalen Zeitraum gilt.

Hinweis. In diesem Fall sollten Sie darauf hinweisen, dass die Mieter bei Unterzeichnung eines unbefristeten Mietvertrags das Recht haben, diesen um bis zu drei Jahre zu verlängern. Dies ist eine einseitige Entscheidung des Mieters. Die Tatsache, dass sie von diesem Recht keinen Gebrauch machen, ist kein ausreichender Grund für die Annahme, dass das Mietverhältnis nicht unbefristet ist.

Um das Recht auf diese Ermäßigung nicht zu verlieren, schließen Sie einen unbefristeten Mietvertrag anstelle einer saisonalen Vermietung ab. Dann können Sie die vollen Kosten für das Eigentum absetzen und müssen keine Miete von der Einkommensteuer abziehen.